עמלת פירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם או עפ"מ (באנגלית: Prepayment Penalty), המכונה גם קנס פירעון מוקדם, חלה לעיתים על לווה, אשר מבצע פירעון מוקדם של הלוואה או משכנתא שניתנה בריבית קבועה. בעת חתימת חוזה ההלוואה, הבנק מעמיד הלוואה בריבית מסוימת תוך שקלול עלויות מימון, וחישוב הרווחים הצפויים מתשלומי ריבית עתידיים. כאשר הלקוח מעוניין לפרוע את ההלוואה טרם המועד הקבוע בלוח הסילוקין עלול להיווצר הפסד פונטציאלי, בכדי למזער הפסד זה מטיל הבנק על הלווה עמלה אשר צפויה לפצות על ההפסד העתידי.

הנזק הנגרם לבנק בפירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם באה לפצות לכאורה על נזק שעשוי להיגרם עקב אי תשלום ריביות עתידיות.

לשם כך ניתן לדמיין תרחיש היפותטי בו קיימים לבנק שני לקוחות בלבד, הבנק מגייס פיקדון למשך שנה מהלקוח הראשון בשיעור ריבית של 5% ומלווה את אותו הכסף ללקוח השני בריבית של 10%. נניח, למען הפשטות שמדובר בהלוואה לשנה אחת, של 100 שקלים. אם הלווה יפרע את ההלוואה לאחר ימים ספורים, וישלם לבנק 101 שקלים בלבד, הבנק יפסיד 4 שקלים אותם יצטרך לשלם ללקוח השני.

תרחיש זה עמד בבסיס השיקולים כאשר נקבעה עמלה זו בשנות השמונים. בשנים אלו הבנקים נהגו ללוות כספים מקרנות הפנסיה בריבית ששיעורה נקבע מראש, כנגד כספים אלו העמידו הבנקים משכנתאות. עקב ירידה חדה של הריבית נוצר חשש כי הבנקים לא יוכלו להמשיך לשלם את הריבית לה התחייבו אם הלווים ימחזרו כמות גדולה של משכנתאות.

מרכיבים חברתיים בהוראות בנק ישראל

הוראות בנק ישראל הנוגעות לעמלות פירעון מוקדם, נשענות על כללים פיננסיים אך קיימים בהם מרכיבים חברתיים רבים. להלן עיקרי המרכיבים החברתיים:

1. הבחנה בין הלוואה "קטנה", שסכומה אינו עולה על 750,000 ש"ח, להלוואה שאיננה קטנה (הוראה 454).
2. פטור מתשלום עמלה בהלוואות ומשכנתאות על בסיס הפריים.
3. הנחות בהתאם לוותק המשכנתה (הנחה של 20% בפירעון לאחר 3 שנים ומעלה מיום לקיחת ההלוואה, הנחה של 30% אם הפירעון מתבצע לאחר 5 שנים ומעלה).
4. קביעת ריבית השימוש החלופי כריבית של הלוואה / משכנתה חלופית (גישת "לווה מחליף לווה") ולא ריבית של שימוש חלופי^{[דרושה הבהרה]}.

ריבית השימוש החלופי (בנק ישראל)

בנק ישראל קבע נוסחאות לחישוב עמלת הפירעון המוקדם בהלוואות לדיור ובהלוואות "קטנות" (עד 750,000 ש"ח ולתקופה ארוכה מ-6 חודשים). הנחת היסוד גורסת כי הלוואות אלו, ככלל ניתנות ללווים רבים ופירעון מוקדם של לווה בודד לא ישפיע באופן מהותי על מאזני הבנק.

בהלוואות לדיור קבע בנק ישראל כי ריבית השימוש החלופי תהיה הריבית הממוצעת על משכנתאות שניתנו בחודש הקודם באותו בסיס הצמדה ולתקופה דומה. להלוואות "קטנות" נקבעה הריבית החלופית כ"ריבית הנהוגה בתאגיד בנקאי" לאותו סוג הלוואה, שניתנה לאותו סוג לווה, ולתקופה הלוואה דומה.

ביקורת על הגדרת בנק ישראל

קיימות טענות מצד הבנקים^{[דרוש מקור]} לפיהן אין תלות מוחלטת של בין הבנק ללווים ולבנק יש אפיקי השקעה אחרים שבהם ניתן להשיא רווחים. על פי גישה זו ריבית השימוש החלופי צריכה להיגזר משימושים שאינם הלוואות כגון (אג"ח ממשלתיות). או לחלופין שימוש ב"מחירי העברה" (המקביל למחיר ההוגן הנהוג בין חברות קשורות בעסקאות חסרות סיכון).

בישראל

בנק ישראל הוציא הנחיה מחייבת על בסיסה מחושבת העמלה המרבית שמותר לבנקים לגבות. בבסיס הנוסחה עומדים פערי הריביות בין התקופה בה נלקחה המשכנתה, ובין הריבית האפקטיבית ביום הפירעון המוקדם. בנוסף, מביאה הנוסחה לידי ביטוי גם השלכות עתידיות כתוצאה מעליית המדד. כך יוצא, שהבנק מקבל בבת אחת גם את קרן ההלוואה, וגם את הרווח העתידי הצפוי לפי לוח הסילוקין. בפועל כל הבנקים בוחרים לגבות את העמלה המרבית שמתיר בנק ישראל לגבות, נתון שעשוי ללמד על חוסר תחרות מספקת בענף האשראי בישראל.

בשנת 2012 עלה הנושא לדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת, לאחר שהוכח כי מדובר בעמלה רגרסיבית. הרגרסיביות נובעת מאופן החישוב, שמתבסס על הפער בין הריבית ששולמה עבור ההלוואה לריבית ממוצעת במועד הפירעון ולא על בסיס ריבית ממוצעת במועד לקיחת ההלוואה או כל חלופה אובייקטיבית אחרת. בפועל לווה שרמת הסיכון שלו לבנק במועד העמדת ההלוואה הייתה גבוהה, ישלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה יותר מלווה אחר, ובכך נוצר קיפוח פעמיים.

המפקח על הבנקים בבנק ישראל בדק את הנושא וקידם תיקון לצו על פיו העמלה תחושב באופן שאינו מקפח לווים בסיכון גבוה.
בשנת 2014 הצו תוקן כך שהעמלה תחושב על בסיס הפער בין הריבית שניתנה בהלוואה מסוימת או הריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה, הנמוכה מבין שתיהן. מצב זה מטיב מעט את מצבם של לווים חלשים אשר קיבלו מלכתחילה ריבית גבוהה. ברם, לווים אלו עדיין ישלמו עמלה גבוהה יותר מלווים חזקים אשר מלכתחילה קיבלו ריבית נמוכה מהריבית הממוצעת.

טענות לביטול עמלת פירעון מוקדם

ישנם חוקרים הטוענים שיש לבטל באופן מוחלט את עמלת הפירעון המוקדם. אחת הטענות היא שמאז תחילת שנות האלפיים, מקורות המימון הבנקים אינם נשענים רק על גיוס כספים לטווח ארוך, ולכן עמלה זו אינה עוד פיצוי רלוונטי עבור הבנקים, ומשמשת למעשה כמקור רווח נוסף. בנוסף עמלה זו משבשת את השיקולים הכלכליים של הלווים בבואם לסלק הלוואה. הצעות ברוח זו הועלו בפני הפיקוח על הבנקים, אך המפקח על הבנקים הודיע כי הוא מתנגד לביטול מוחלט של העמלה. לאור התנגדות הפיקוח על הבנקים, הוגשה בכנסת הצעת חוק לביטול עמלה זו בשנת 2018. הצעת החוק עברה בקריאה ראשונה אך עקב פיזור הכנסת, לא עברה לקריאה שנייה ושלישית.

אופן חישוב העמלה

להלן הנוסחה לחישוב עמלת פירעון מוקדם, כפי שפורסמה על ידי בנק ישראל:

הגדרות

• A - הריבית התקופתית ביום הפירעון המוקדם.
• R - הריבית התקופתית לפיה מחושבת המשכנתה.
• B_i - התשלומים העתידיים התקופתיים בהתאם לתנאי ההלוואה (כולל תשלומי הריבית)
• n - מספר התקופות מיום הפירעון המוקדם ועד ליום שינוי הריבית.
• N - מספר התקופות עד לסיום פירעון ההלוואה.
• PV - סכום הקרן הנפרע בפירעון מוקדם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית שנצברו עד ליום הפירעון המוקדם.
• PV(A) - ערך נוכחי של תשלומים עתידיים עד לסיום תקופת ההלוואה.

הנוסחה

$PV(A)=\sum _{i=1}^{n}{Bi \over (1+A)^{i}}+{1 \over (1+A)^{n}}\sum _{i=1}^{N-n}{B_{i+n} \over (1+R)^{i}}$

$PV=\sum _{i=1}^{n}{Bi \over (1+R)^{i}}+{1 \over (1+R)^{n}}\sum _{i=1}^{N-n}{B_{i+n} \over (1+R)^{i}}$

כאשר ההפסד הכלכלי בגין פירעון מוקדם מחושב כך: $\ PV(A)-PV$

יש לשים לב, כי במקרים מסוימים (לדוגמה, כאשר הריבית עולה) תוצאת החישוב הנ"ל שלילית. תאורטית, במקרים כאלו, הבנק אמור לפצות את הלקוח, אך בפועל הבנק פשוט נותן פטור מהעמלה ללווה ככל שישנה עמלה בגין פירעון מוקדם של ההלוואה.

נוסחה לחישוב עמלת הפירעון המוקדם להלוואות בריבית משתנה

מחשבת גם את ההפרשים בגין השינוי שחל בתוספת מעבר לעוגן הריבית המשתנה (פריים, ליבור, עוגן תשואות אג"ח וכדומה) בתקופה שלאחר מועד שינוי הריבית (Roll Over).

להלן הנוסחא:

$PV(A)-PV=\left[\sum _{i=1}^{n}{\frac {B_{i}}{(1+A)^{i}}}+{\frac {1}{(1+A)^{n}}}\sum _{i=1}^{N-n}{\frac {B_{1+n}}{(1+A^{*})^{i}}}\right]-\left[\sum _{i=1}^{n}{\frac {B_{i}}{(1+R)^{i}}}+{\frac {1}{(1+R)^{n}}}\sum _{i=1}^{N-n}{\frac {B_{1+n}}{(1+R)^{i}}}\right]$

כאשר:

• A* - ריבית העוגן שחלה על ההלוואה במועד הפירעון המוקדם והתוספת הנהוגה בבנק מעבר לריבית העוגן לגבי שימוש חלופי.

שאר המשתנים בנוסחא נותרו ללא שינוי

עמלות נוספות הנובעות מפירעון מוקדם של הלוואה (ישראל)

לצד עמלת ההיוון אשר תוארה עד כה, קיימות מספר עמלות נוספות הקשורות לפירעון מוקדם של משכנתה אשר נועדו להגן מפני סיכונים דומים. ביניהן ניתן למנות את:

• עמלה תפעולית (בסכום קבוע, כיום 60 ש"ח)
• עמלת אי הודעה מראש: ממנה ניתן להימנע על ידי שליחת הודעה מוקדמת על פירעון, וביצוע הפירעון בתום 10 ימים ועד ל-45 ימים מיום מתן ההודעה. (בסך של עד 0.1 % מהסכום הנפרע)
• עמלת פיצוי מדד (בהלוואות צמודות מדד בלבד): מאחר שמדד המחירים לצרכן נקבע ב-15 לכל חודש ולא ניתן לדעת מראש בכמה ישתנה, על פירעון בין ה-1 ל-15 בחודש (לקראת פרסומו של מדד חדש) ניתן לגבות עמלה בגובה הסכום הנפרע כפול מחצית שיעור השינוי הממוצע במדד המחירים לצרכן ב-12 החודשים שקדמו לפירעון.

קישורים חיצוניים

• צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב-2002, הצו המעודכן (בעדכון משנת 2014) באתר בנק ישראל
• מחשבון עמלת פירעון מוקדם
• אליצפן רוזנברג, חוקרים: לבטל עמלת פירעון מוקדם במשכנתא, באתר ynet, 3 במאי 2012
• הוראה 454 של בנק ישראל: עמלות פירעון מוקדם של הלוואות שלא לדיור (עד 750,000 ש"ח)
• דיון בוועדת הכלכלה בהצעת החוק לביטול עמלת פירעון מוקדם - 30 בדצמבר 2018
• שמיל גינזברג ורימון חייט, ‏ביטול עמלת פירעון מוקדם - ועכשיו, שמיל גינזברג ורימון חייט, באתר גלובס, 25 בדצמבר 2018